Protecția acționarului

Capcanele unui acord de participare la construcția comună

Încheierea DDU

Termenul limită pentru transferul proprietății către acționar

Verificarea DDU

Avocatul Gordon A.E.

Camera Avocaților din Regiunea Moscova

La ce va acorda atenție DDU?

Beneficiul participării populației la construcție este evident: dezvoltatorul atrage fonduri de la populație pentru construirea unui bloc de locuințe, mai degrabă decât împrumuturi bancare. Plățile de către apartamente pentru lucrări de construcție și materiale cu antreprenori și furnizori (barter), lipsa finanțării bugetare, toate acestea au redus semnificativ costul locuinței. Prețul unui apartament în clădiri noi este semnificativ mai mic decât prețul locuințelor secundare și este mai accesibil pentru cumpărător.

În același timp, la sfârșitul anilor 90, numeroase scheme au apărut pentru a înșela participanții la construcții sau pentru a transfera riscurile constructorilor neglijenți asupra acționarilor. Escrocii au atras fonduri de la public presupus pentru construcții și le-au transferat prin contracte fictive cu companii fictive către companii offshore străine. Apoi, dezvoltatorul a fost declarat faliment.

La ce ar trebui să fiți atenți dacă încheiați un contract?

În primul rând, nu vă relaxați dacă vi se propune să cumpărați o clădire nouă sub DDU. Și după ce ai citit articolele de pe site-ul nostru, vei vedea că există motive pentru o atenție sporită.

Aveți nevoie de un avocat care să vă susțină achiziția conform DDU?
Aveți întrebări despre tranzacție, despre etapele tranzacției în cadrul DDU?
Sună, scrie:

Practica de a începe construcția de blocuri fără documentația inițială de autorizare și de a colecta bani „din aer” încă persistă. Însoțind tranzacțiile cu clădiri noi de mulți ani, am studiat multe contracte. Scopul acordului cu cumpărătorii de apartamente a fost adesea neclar, iar interesele participantului la construcție au fost slab protejate.

Orgia de la sfârșitul anilor 90 și începutul anilor 2000 a fost condusă în cadrul civilizației prin Legea 214-FZ „Cu privire la participarea la construcția comună a clădirilor de apartamente și a altor bunuri imobiliare” din 22 decembrie 2004, care, în mare măsură, a protejat interesele acționarilor și a stabilit pentru dezvoltatori reguli clare de angajament numerarși cheltuielile acestora, pregătirea documentelor, construcția și transferul apartamentelor către deținătorii de capitaluri proprii.

Din 2010, în regiunea Moscovei, construcția de clădiri rezidențiale cu mai multe etaje în majoritatea covârșitoare a cazurilor se realizează în baza acordurilor de participare la construcții partajate (DDU). Dar chiar și în 2016, la achiziționarea de clădiri noi, am întâlnit în mod repetat acorduri DDU „strâmbe” (care, de fapt, nu sunt deloc DDU) și am întâlnit vânzători de apartamente - deloc dezvoltatori și fondatori de dezvoltatori din offshore. firme etc., etc. p. Nu are rost să enumeram totul.

Principalul lucru pe care ar trebui să-l scoateți din articolele introductive de pe Internet este Acordul DDU în sine nu este o garanție pentru acționar. Pot exista capcane ascunse în spatele acordului de care nici măcar nu știți. În plus, o clădire nouă poate fi vândută în cadrul DDU sau poate fi vândută în temeiul unei concesiuni în cadrul DDU (mai multe despre cesiunea în cadrul DDU). Există și acorduri preliminare.

Există întotdeauna ceva la care să fii atent atunci când încheie un contract prenupțial. Poți spune: la încheierea unui învățământ preșcolar, ochii și urechile sunt depărtate la lățimea umerilor. Nu se pot prezenta toate situatiile posibile in articole, iar cumparatorul nu stie cu ce se va confrunta. Prin citirea articolelor, cumpărătorul nu va primi cunoștințe juridice sistematice. Prin urmare, după ce ați pătruns în subiect, contactați un avocat DDU sau un avocat imobiliar pentru o consultare personală. Cea mai bună soluție ar fi angajarea unui avocat imobiliar care să ofere suport juridic pentru achiziționarea unei noi clădiri în baza DDU. De ce un avocat? Pentru că aceasta este singura garanție a educației și experienței juridice superioare. Nu ai nevoie de diplome pentru a lucra ca avocat.

Lucrarea principală la sprijinirea achiziției unei clădiri noi în temeiul contractului are loc înainte de încheierea contractului și necesită timp considerabil. Prin urmare, vă recomandăm întotdeauna să nu pierdeți timpul și să obțineți cel puțin o consultație orală cu un avocat cu privire la DDU.

Esența DDU

Scopul adoptării Legii 214-FZ este de a proteja acționarul - un participant la construcția comună. Acționarul beneficiază de protecție în relațiile cu dezvoltatorul în cazul încheierii unui acord stabilit prin Legea 214, acesta este un acord de participare la construcție comună (DDU). Esența acordului, ca orice acord, sunt drepturile și obligațiile părților la acord, dar în niciun caz nu este numele. Începeți să studiați DDU-ul propus de dezvoltator din partea principală - subiectul acordului. Această parte trebuie să corespundă literal cu formularea legii:

Dezvoltatorul se angajează in perioada prevazuta de contract pe cont propriu si (sau) cu implicarea altor persoane a construi (a crea) un bloc de locuințeși (sau) alte bunuri imobiliare iar după ce a primit permisiunea de a pune în funcţiune aceste obiecte transferați obiectul de construcție partajat corespunzător către participantul la construcția partajată, iar cealaltă parte (participant la construcția comună) se obligă să plătească prețul stipulat prin contract și să accepte obiectul construcției comune.

O caracteristică distinctivă a DDU este acordul dintre dezvoltator și participantul la construcția comună. Acești termeni contractuali sunt stabiliți prin lege. Din formularea subiectului acordului, obiectivele participării la acordul ambelor părți sunt clar vizibile.

Scopul participării acționarului la construcția comună este chitanță de la dezvoltator a unei facilități finalizate și puse în funcțiune (apartament, loc de parcare etc.).

Principalele responsabilități ale dezvoltatorului corespund obiectivelor participării acționarilor: 1) construiește, 2) pune în funcțiune și apoi 3) transferă obiectul de construcție comun către participantul la construcția comună (acționar).

În consecință, principalele responsabilități ale acționarului(sunt doua): 1) Plata pretul stipulat prin contract; 2) Acceptați proiectul de construcție comun.

Absența acestor obligații ale părților într-un acord de participare la construcția comună sau într-o declarație diferită a obiectului acordului face controversată clasificarea unui astfel de acord drept acord de participare comună, ceea ce limitează posibilitatea de a proteja interesele acţionar cu ajutorul Legii 214-FZ. Vă recomandăm să fiți atenți la formularea obiectului acordului și să le aduceți în conformitate cu Legea 214-FZ.

Încheierea DDU

Încheierea DDU trebuie făcută în conformitate cu prevederile Legii 214-FZ. Protecția acționarului este asigurată printr-un număr de clauze ai contractului, a căror absență reprezintă o încălcare gravă și baza pentru recunoașterea contractului ca neîncheiat. Aceste conditii sunt:

• Pretul contractului– suma de bani care urmează să fie plătită de partea la contract. Legea stabilește clar pentru ce acționarul plătește bani: 1) drept compensație pentru costurile de construcție (crearea) unui proiect de construcție comun și 2) pentru a plăti serviciile dezvoltatorului. Formularea de mai sus limitează puterea de apreciere a dezvoltatorului de a dispune de fondurile primite de la acționar.

Prețul contractului trebuie să fie indicat în textul contractului fără ambiguitate sub forma unei sume fixe sau a unei metode de calcul. În orice caz, clauza de preț din contract trebuie să permită acționarului să determine fără ambiguitate prețul de plătit. De regulă, prețul în DDU este indicat pe 1 metru pătrat de suprafață a șantierului, de exemplu, un bloc de apartamente. În același timp, acordul DDU trebuie să indice direct și să descrie în mod specific partea din obiect care urmează să fie transferată acționarului. În blocurile de apartamente, acestea sunt apartamente și spații nerezidențiale. Descrierea trebuie să cuprindă parametri specifici cotei: apartament, secțiune (intrare), etaj, număr de pe site, număr de camere, suprafață totală.

Luate împreună, prețul de 1 metru pătrat și parametrii acțiunii acționarului fac posibilă stabilirea prețului contractului DDU.

• Termenul de transfer al proiectului de construcție de către client către deținătorul capitalului propriu. Aceasta este perioada în care clientul este obligat să transfere acționarului construcția finalizată și proiectul de construcție comun pus în funcțiune.

Termenul limită de transfer al proiectului de construcție comună trebuie specificat în contractul de construcție comun exact - după dată sau sub forma unei perioade de timp - de exemplu, trimestrul 4 al anului 2017.

• Penalizare: Interesele acționarului în primirea la timp a instalației construite de la dezvoltator sunt asigurate printr-o sancțiune legală (stabilită prin articolul 6 din Legea 214-FZ). Pentru fiecare zi de întârziere a clientului în transferarea obiectului către deținătorul de capital, acesta din urmă are dreptul de a cere plata unei penalități (penalități) în cuantum de o trei sutimi din rata de refinanțare a Băncii Centrale. Federația Rusă, valabil in ziua indeplinirii obligatiei, din pretul contractului.

IMPORTANT: Dacă acționarul este cetățean, atunci penalitatea se încasează în sumă dublă.

• Calitatea proiectului de construcție comun: Dezvoltatorul este obligat să transfere acționarului un proiect de construcție comun care respectă termenii contractului, standardele de construcție, documentația de proiectare, precum și alte cerințe obligatorii.

În cazul în care acționarul identifică o abatere de la termenii contractului privind calitatea, care o fac improprie pentru utilizarea prevăzută în contract, Un participant la construcția comună, cu excepția cazului în care contractul prevede altfel, are dreptul, la propria discreție, de a cere de la dezvoltator:

* eliminarea gratuita a deficientelor intr-un timp rezonabil;

* reducerea proportionala a pretului contractului;

* rambursarea cheltuielilor pentru eliminarea deficiențelor

Dacă acționarul, la transferarea acestuia unui proiect de construcție finalizat, a descoperit abateri semnificative în calitatea proiectului de construcție comun (defecte, defecte, nerespectare a echipamentului - în schimb ferestre din plastic- din lemn, în loc de geamuri termopan - simple, lipsa cablajului electric convenit în contract etc.) din termenii contractului, sau eliminarea prematură de către dezvoltator a deficiențelor identificate, un participant la construcția comună are dreptul de a refuza unilateral îndeplinirea contractuluiși cere de la dezvoltator restituirea fondurilor și plata dobânzii.

IMPORTANT: Dobânda în cazul rezilierii unilaterale de către acționarul a contractului de construcție comună se acumulează din ziua în care participantul la construcția comună contribuie cu fonduri sau o parte din fonduri la prețul contractului până în ziua în care acestea sunt returnate de dezvoltator către participantul la construcția comună.

• Perioada de garantie: Se stabilește o perioadă de garanție de cel puțin 5 ani pentru un proiect de construcție comun de la data transferului obiectului către acționar.

Cererile detinatorului de capital asupra dezvoltatorului cu privire la calitatea proiectului de constructie pot fi prezentate in perioada de garantie.

Garanții suplimentare pentru protecția acționarului: posibilitate rezilierea extrajudiciară unilaterală a acordului DDU la inițiativa acționarului, în următoarele cazuri:

1) întârzierea de către dezvoltator a transmiterii proiectului de construcție comună pe o perioadă mai mare de 2 luni, față de perioada stabilită prin contract;

2) încălcarea de către dezvoltator a condițiilor privind calitatea proiectului de construcție, ceea ce îl face impropriu utilizării;

3) o încălcare semnificativă a cerințelor de calitate pentru un proiect de construcție comun;

4) încetarea garanției pentru obligațiile dezvoltatorului înainte de expirarea perioadei de construcție a instalației.

Totodată, în anumite situații, acționarul poate rezilia contractul DDU numai în instanță:

• la încetarea sau suspendarea construcției (creării) unui bloc de locuințe, care include un proiect de construcție comun.

De această bază cerința rezilierii contractului de construcție comună va fi justificată dacă există circumstanțe care indică clar că obiectul de construcție comun nu va fi transferat participantului la construcția comună în termenul prevăzut de contractul de construcție comună;

• în cazul unei modificări semnificative a documentației de proiectare a unui bloc de locuințe în construcție, care include un proiect de construcție comun, inclusiv o modificare semnificativă a dimensiunii proiectului de construcție comun;
• la schimbarea misiunii proprietate comunăși (sau) spații nerezidențiale incluse într-o clădire de apartamente și (sau) alte proprietăți imobiliare.

Interesele acționarului în îndeplinirea de către dezvoltator a obligației de a construi, pune în funcțiune și transfera în timp util proiectul de construcție, în calitate de parte mai slabă a contractului, conform Legii 214-FZ, sunt asigurate prin metodele prevăzute de Codul civil al Federației Ruse:

1) Colateral, 2) Garanție bancară, 3) Asigurare de răspundere civilă.

În virtutea legii, din momentul încheierii contractului DDU, terenul pe care urmează să se realizeze construcția unui bloc de locuințe, precum și blocul în sine, care nu a fost finalizat, se consideră a fi gajat acţionarului.

Având în vedere înregistrarea de stat obligatorie a acordului DDU în Registrul unificat de stat al drepturilor, atunci când se realizează înregistrarea de stat a acordului, are loc simultan înregistrarea de stat a gajului terenului pe șantier.

În cazul opririi construcției și/sau înregistrării de stat a dreptului de proprietate asupra unui obiect de construcție neterminat de către dezvoltator, un astfel de obiect neterminat devine gajat acționarilor.

Un obiect finalizat care a fost dat în exploatare este considerat a fi gajat acţionarilor până când acesta este transferat de către dezvoltator acţionarului în baza unui act de transfer.

Gajul asigură că dezvoltatorul își îndeplinește obligația: 1) de a returna fondurile contribuite de participantul la construcția comună, 2) de a plăti participantului la construcția comună fondurile care i se cuvin în compensarea pierderilor și (sau) ca penalitate ( amendă, penalități) ca urmare a neîndeplinirii sau întârzierii în execuție sau altei îndepliniri necorespunzătoare a obligației de transfer al unui proiect de construcție comun.

GARANȚIE BANCARĂ și ASIGURARE

La alegerea dezvoltatorului, împreună cu gajul, asigură obligațiile dezvoltatorului de a transfera spații rezidențiale unui participant la construcția comună în baza tuturor contractelor încheiate pentru construirea (crearea) unui bloc de locuințe pe baza unei autorizații de construcție, a unei garanții bancare sau a unei asigurări de răspundere civilă.

Verificarea DDU

Conceptul de verificare a DDU are două semnificații: 1) principalul lucru sunt activitățile de verificare înainte de încheierea contractului DDU, 2) verificarea DDU-ului propriu-zis.

CE VERIFICAM ÎNAINTE DE A ÎNCHEIA UN ACORD DDU

Garanțiile menționate mai sus ale acționarului în cadrul acordului DDU pot fi realizate dacă acordul de participare la construcție în formă și conținut respectă cerințele Legii 214-FZ, adică este într-adevăr un acord DDU. Studierea textului acordului DDU și compararea acestuia cu Legea 214-FZ este o necesitate conștientă.

În același timp, dezvoltatorul însuși și construcția în sine trebuie să respecte cerințele Legii 214-FZ. Ar trebui să fie clar că principala obligație a acționarului conform acordului DDU este să plătească prețul contractului (costul apartamentului), iar dacă nu ești suficient de atent, acești bani se pot pierde. Acționarului i se poate furniza un acord, îl semnează, plătește banii și... atât. Nu există nicio construcție.

Acordul DDU în sine, chiar dacă există garanții stabilite prin lege, nu scutește acționarul de necesitatea de a fi atent și de a întreprinde acțiunile necesare la încheierea contractului. Acționarul ar trebui să știe: în cazul unor încălcări din partea dezvoltatorului, rezilierea contractului și returnarea fondurilor necesită timp și bani considerabil și necesită efort.

Prețul apartamentului, posibila pierdere de timp și costurile forței de muncă pentru returnarea fondurilor de către acționar fac recomandabil să se efectueze o inspecție preliminară în pregătirea tranzacției pentru încheierea unui acord DDU.

Activități de inspecție înainte de încheierea unui acord DDU.

Verificăm:

• Proiect de acord DDU pentru respectarea cerințelor Legii 214-FZ.
• Dezvoltatorul, ca persoană juridică și ca organizație de construcții, pentru existența, conformitatea datelor declarate de însuși dezvoltator cu datele de înregistrare contabilă, raportări anuale, reputație etc. Verificăm informații despre fondatori și șeful dezvoltatorului.
• Stabilim modalități de asigurare a obligațiilor conform acordului DDU.
• Stabilim caracteristicile bancii garante sau ale societatii de asigurari.
• Stabilim informații despre terenul pe care se propune construcția instalației în baza acordului DDU și respectarea acestuia cu cerințele Legii 214-FZ.
• Stabilim informații despre disponibilitatea unei declarații de proiect pentru șantier.
• Verificăm conformitatea informațiilor cu declarația de proiect și autorizația de construcție.
• Verificăm informațiile despre acordurile DDU înregistrate pentru participarea la construcția comună a unității DDU și le comparăm cu autorizația de construcție și declarația de proiect.
• Stabilim existenta unui litigiu care implica dezvoltatorul si antreprenorii. Natura și semnificația acestora pentru construirea și încheierea acordului DDU.
• Stabilim existenta unor scheme legale de organizare a constructiilor si de atragere a banilor de la actionarii.
• Evaluăm perspectivele pentru finalizarea la timp a construcției și transferul proiectului de construcție către deținătorul de capital.

Capcane la încheierea unui contract de muncă anterior

VERIFICAREA UNUI OBIECTUL REAL ÎN NOUA MOSCOVA SEPTEMBRIE 2016

La ce să fii atent

Suportul juridic pentru tranzacția de cumpărare și vânzare a unui apartament într-o clădire nouă în baza unui acord DDU NU a fost solicitat de clienți, deoarece New Moscow este un complex rezidențial de clasă business. Documentele sunt transparente, instalația are un grad ridicat de pregătire - complexul este gata de finalizare în șase luni. Vânzarea de apartamente se desfășoară de mult (mai mult de un an și jumătate), nu există publicații despre scandaluri legate de acest obiect, livrarea a fost amânată, dar o singură dată.

Ni s-a cerut să participăm la tranzacție și să ne uităm la documentele de construcție pentru defecte evidente și acordul de construcție comun.

Totul a început cu un „fleeac”: nu ne-au putut furniza împuternicirea unui reprezentant pentru a semna acordul și acordul în baza căruia a acționat. Nu existau deloc, nici originale, nici copii. Dar întrebarea era alta, din anumite motive nu dezvoltatorul era cel care vindea apartamentele, ci antreprenor individualîn baza unui contract de agenție.

Nu am primit nicio explicație inteligibilă de la manageri, iar cumpărătorul ne-a încredințat suportul juridic pentru tranzacția de cumpărare și vânzare a apartamentului.

Am început o verificare standard înainte de semnarea acordului, conform schemei descrise mai sus.

Pachetul complet de documente furnizat a confirmat legalitatea construcției. Era disponibilă autorizație de construcție, declarație de proiect și alte documente.

Data emiterii autorizației de construcție a confirmat oportunitatea primirii acesteia și legalitatea începerii strângerii de fonduri de la acționari.

Terenurile sunt deținute de dezvoltator din 2009, ceea ce a inspirat și optimism. La fel ca și caracteristicile terenului: categoria terenului și utilizarea permisă.

Până la acest moment, conceptul de tranzacție din partea dezvoltatorului (vânzătorului) se schimbase: în loc să încheie un DDU, s-au oferit să cumpere în baza unui acord de cesiune a drepturilor în cadrul DDU de la unul dintre acționari.

A apărut o nouă entitate juridică - un acționar, care și-a vândut drepturile în baza acordului DDU încheiat anterior. În general, o opțiune de lucru, dar se adaugă mai multe verificări. Cumpărătorul a dat voie, mergem mai departe cu inspecția.

Acordul DDU a ridicat întrebări: la prima vedere, acordul respectă legea, dar în acord sunt 15 apartamente. Acționarul cedează cumpărătorului nostru drepturile în temeiul unuia dintre ele.

Nu există nicio încălcare a legii în acest sens, dar există motive pentru „suprapuneri” în timpul înregistrării, deoarece Un contract de cesiune per apartament va fi supus înregistrării de stat.

• Verificăm acționarul - o organizație rusă, dar un fondator cu 100% acțiuni este offshore - Insulele Virgine Britanice. Nu același lucru este înfricoșător.
• Verificăm acordul DDU existent - Și iată vestea: nu există informații în registrul drepturilor (USRE) despre acest acord. În același timp, pe contract în sine există un număr de înregistrare de stat. Cel mai probabil a fost o eroare cu informațiile din registru, au uitat să o adauge la baza de date, se întâmplă, nu este mare lucru, dar cu siguranță trebuie să verificați din nou. Deci, la înregistrarea unei concesiuni, vânzarea unui apartament se poate dubla.
• Stabilim numarul de contracte DDU incheiate pentru intreaga facilitate - Ştiri: sunt doar aproximativ 180 de unități, iar potrivit clientului și managerului dezvoltatorului, la retail s-au vândut peste 1.000 de apartamente, adică ar trebui să existe tot atâtea acorduri DDU. Având în vedere că „acordul nostru DDU” conține 15 apartamente, numărul vândute la retail este mic, pentru 1,5 ani de implementare și finalizarea iminentă a construcției.
• Verificarea eventualelor litigii legale – Știri: acționarul-vânzătorul nostru dă în judecată activ. În 2015-2016, acționarul a participat la 20 de încercări. Peste tot acționarul este pârâtul au fost făcute pretenții bănești în valoare de 1 până la 70 de milioane de ruble. pentru neplata materialelor de constructii furnizate sau lucrari de constructii finalizate.

Mai multe știri: Potrivit uneia dintre hotărârile judecătorești, gajului a fost aplicat executarea silită. Și iată veștile! Garanția este acordul nostru DDU! Am ajuns!

Instanța a depus executarea silită la sfârșitul lunii august 2016, adică în urmă cu câteva săptămâni.

Colectarea se face prin hotarare judecatoreasca prin vanzare la licitatie.

Întrebarea este că toate drepturile acționarului conform acordului DDU pentru toate cele 15 apartamente s-au dovedit a fi gajate. Executarea silita s-a aplicat doar unei piese si anume apartamentul ales de cumparator.

În plus, la discutarea situației cu clientul, s-a dovedit că acesta se aștepta să se mute în apartament la sfârșitul primului trimestru al anului viitor 2017. Cu toate acestea, în opinia noastră, instalația va fi finalizată nu mai devreme de al doilea trimestru și va fi pusă în funcțiune nu mai devreme de al treilea trimestru al anului 2017.

Acest lucru a fost confirmat de informațiile din declarația de proiect și prelungirea autorizației de construire până în trimestrul 2 2019.

Despre asta am anunțat clientul.

După multă deliberare, clientul a decis să cumpere un apartament de la acest dezvoltator. Am recomandat să se ia în considerare un alt acord DDU, care nu a făcut obiectul unui gaj și nu a fost implicat în dispute legale.

Situația specifică analizată a arătat: atunci când încheiați un acord pre-term, ar trebui să acordați atenție tuturor:

1. pentru documentele de construcție (teren, autorizație de construire, documentație de proiectare etc.)
2. pentru documentele de dezvoltator
3. pentru documentele vânzătorului (dacă cumpărați un apartament prin cesiune de drepturi), în primul rând comparați DDU inițial, executarea acestuia de către acționar și contractul de cesiune
4. la textul termenilor Acordului de Participare la Construcția Partajată

Principalele avantaje ale unui contract de construcție comun încheiat în conformitate cu regulile Legii 214-FZ:

• Implicarea acționarilor pentru a participa la construcție în baza unui acord DDU este efectuată de dezvoltator după primirea și înregistrarea dreptului de proprietate asupra terenului sau a închirierii acestuia.
• Dezvoltatorul este obligat să publice informații despre viitorul proiect de construcție (declarație de proiect) în mass-media și pe internet cu 14 zile înainte.
• Acordul de construcție în comun (DDU) este supus înregistrării de stat obligatorii. Informațiile despre acordul DDU sunt introduse în Registrul de stat unificat al drepturilor asupra proprietăților imobiliare și tranzacțiilor cu acesta (USRP). Înregistrarea de stat garantează că nu vor exista vânzări duble de locuințe.
• Dacă dezvoltatorul întârzie sau întârzie transferul proprietății către acționar, dezvoltatorul plătește amenzi și penalități specificate în contract.
• În cazul în care se constată defecte de construcție în timpul recepției unui apartament într-o clădire nouă, dezvoltatorul este obligat, la cererea acționarului:

- eliminați gratuit defectele pe cont propriu

- reducerea costului apartamentului cu suma necesară pentru a elimina neajunsurile.

În același timp, conformitatea acordului DDU cu cerințele Legii 214-FZ „Cu privire la participarea la construcția de locuințe și alte proprietăți imobiliare pe capitaluri proprii” nu este un panaceu și nu exclude posibilitatea altor probleme.

După cum se arată mai sus, acestea sunt riscurile gajului de drepturi în baza acordului DDU, falimentul dezvoltatorului și altele.

Ai nevoie de un avocat care să susțină o tranzacție?
Aveți întrebări despre tranzacție sau etapele unei tranzacții imobiliare?
Sună, scrie:

Din septembrie 2016

Astăzi, un acord de participare la capitaluri proprii este un document care poate asigura protecția intereselor acționarului în timpul achiziționării de locuințe de la compania de dezvoltare. Legea stabilește cerințe clare pentru conținutul documentului și reglementează drepturile și obligațiile părților, totuși, un acord poate proteja acționarul de multe probleme doar dacă documentul este înregistrat la Rosreestr.

La semnarea DU, dezvoltatorul însuși înregistrează acordul (acesta este un serviciu suplimentar), dar in acelasi timp cere plata actionarului pentru aceasta, si destul de mare. Astăzi vom vorbi despre dacă un acționar poate economisi bani și poate înregistra singur un centru de îngrijire a copiilor la Rosreestr. Veți afla dacă acționarul are dreptul de a face acest lucru, dacă legea permite autoînregistrarea și cât de bine acceptă dezvoltatorul cu această opțiune de interacțiune cu acționarul.

Ce spune legea despre autoînregistrare

Să începem cu faptul că există un contract în sine (DDU), din care lipsește orice mențiune despre cine va înregistra documentul. La contract este atașat un acord suplimentar, care tratează diverse servicii furnizate de dezvoltator contra cost, în special, înregistrarea documentelor este tocmai serviciul suplimentar pe care dezvoltatorul îl oferă acționarului.

Legea federală (FZ-214) stabilește că relația dintre acționar și dezvoltator este guvernată de prevederile legii „Cu privire la protecția drepturilor consumatorului” (ZZPP). Articolul 16 din PZPP prevede că achiziția anumitor bunuri sau servicii nu poate obliga consumatorul să achiziționeze alte bunuri sau servicii.

Cu alte cuvinte, dezvoltatorul nu poate impune acționarului serviciul de înregistrare a unei instituții de îngrijire a copiilor (înregistrarea proprietății imobiliare, precum și alte servicii), dacă nu dorește, acționarul are tot dreptul să înregistreze în mod independent acordul cu dezvoltatorul în Rosreestr.

Cu toate acestea, astăzi înregistrarea unui DDU de către dezvoltator este o practică general acceptată, marea majoritate a acționarilor, fără ezitare, plătesc dezvoltatorului pentru înregistrare; În unele cazuri, este într-adevăr mai ușor pentru deținătorul de capital să plătească pentru a avea totul făcut pentru el, mai ales dacă nu a avut niciodată de a face cu astfel de probleme. Dar cel mai adesea, clienții companiilor de dezvoltare pur și simplu nu bănuiesc că pot refuza serviciul de înregistrare și pot face totul singuri, economisind în același timp bani.

Cât costă? Cât costă de fapt înregistrarea unui contract?

Trebuie spus că dezvoltatorul cere sume considerabile de bani drept plată pentru acest serviciu., cost de înregistrare (din motive care nu sunt complet clare)începe undeva în jur de 30 de mii de ruble, iar costul întregului pachet de servicii suplimentare poate depăși 300 de mii de ruble. De regulă, dezvoltatorii leagă suma plății pentru înregistrarea unei instituții de învățământ preșcolar de costul apartamentului se ia un raport procentual dintre costul locuinței achiziționate și valoarea plății. Deci, astăzi, constructorii și dezvoltatorii iau până la 1% din costul unui apartament.

Apropo, dezvoltatorii au început să se îndepărteze treptat de această practică, acceptând o anumită valoare fixă ​​pentru costul serviciilor lor.

Poate că acest lucru se întâmplă din cauza faptului că acționarii în în ultima vreme a devenit mai alfabetizat și a devenit din ce în ce mai dificil pentru manageri să răspundă la întrebări incomode. Într-adevăr, este dificil de explicat modul în care metru pătrat și costul locuinței pot afecta costul serviciului (de fapt, un set de aceleași acțiuni efectuate într-o secvență standard).

De fapt, prețul serviciului pe care dezvoltatorii îl impun într-un fel sau altul este prea mare, chiar și cu un preț minim.Întreaga procedură de înregistrare se rezumă la depunerea unui set de documente (din partea dezvoltatorului și acționarului), iar acest lucru se face de obicei în vrac zeci de contracte sunt trimise simultan pentru înregistrare. Și da - dezvoltatorul este obligat să depună un set complet de documente din partea sa o singură dată, când primul DDU este încheiat și înregistrat (în clădirea în curs de construire complex rezidential). Documentația de proiect, autorizațiile etc. se depun o singură dată, iar apoi, împreună cu pachetul acționarului, dezvoltatorul depune o cerere pentru acordul său la contract etc.

După „deschiderea înregistrării”, nu este necesară retrimiterea întregului pachet de documente furnizate, în principal, sunt necesare informații care privesc fiecare acționar.

Cum s-a obișnuit consumatorul să plătească sume destul de importante pentru o sarcină atât de ușoară pentru dezvoltator? Este foarte profitabil pentru dezvoltator să primească bani buni, de fapt, degeaba. Dacă în etapa de construcție principalele fonduri plătite de deținătorii de capitaluri proprii sunt cheltuite pentru achiziționarea de materiale de construcție, plata muncitorilor, asigurarea funcționării echipamentelor și echipamentelor speciale, atunci în etapa de înregistrare investițiile sunt minime.

De fapt, toate costurile pe care le va suporta acționarul vor fi limitate doar de datoria de stat (până la 200 de ruble), și costurile de transport (și acest lucru nu este un fapt: documentele pot fi depuse la cel mai apropiat MFC sau chiar prin Internet).

Starea de fapt cu înregistrarea instituțiilor de învățământ preșcolar pe piața modernă

Dezvoltatorul beneficiază de lipsa unor informații clare și structurate despre ordinea în care trebuie finalizată procedura de înregistrare și ce documente trebuie furnizate. Operatorii Rosreestr și MFC nu sunt adesea conștienți, deoarece astfel de solicitări sunt în acest moment extrem de rare. În consecință, reprezentanții dezvoltatorului însuși nu sunt, de asemenea, dornici să sfătuiască pe nimeni cu privire la această problemă. Prin urmare, atunci când înregistrați un învățământ preșcolar pe cont propriu, chiar va trebui să faceți niște eforturi.

Adesea, managerii dezvoltatorului insistă ca compania să se ocupe de înregistrarea contractului, dacă totuși conversația se îndreaptă spre acest lucru, deoarece majoritatea clienților continuă să considere serviciul obligatoriu. În consecință, sunt oferite diferite preferințe pentru clienții care sunt înclinați să plătească sumele solicitate pentru înregistrarea unui DDU (la alegerea unui apartament etc.). De asemenea, pentru vânzătorii înșiși se acordă diverse bonusuri dacă impun un serviciu, așa că dacă există un flux bun de clienți, aceștia pot, sub diverse pretexte, să-i refuze pe cei care nu vor să plătească bani în plus.

Nimeni nu va refuza oficial să semneze DDU, deoarece acest lucru este în mod clar contrar legii. (descris mai sus). De exemplu, unui client „lacom” i se oferă posibilitatea de a cumpăra o casă, dar fără a rezerva un anumit apartament, dezvoltatorul nu știe când clientul va înregistra contractul sau dacă acest lucru se va întâmpla deloc. Ca urmare, clientul poate primi, ca să spunem ușor, nu cele mai favorabile condiții.

În plus, procedura de înregistrare presupune depunerea documentelor de către două părți simultan, dacă dezvoltatorul poate prezenta documente pentru acționar. (prin procura), atunci șansele ca dezvoltatorul să elibereze o procură similară acționarului sunt practic zero.

De regulă, managerii explică că, pentru ca acționarul să înregistreze el însuși acordul, este necesară o întâlnire între reprezentantul dezvoltatorului și acționar la locul în care sunt depuse documentele. (în acest caz, dezvoltatorul are nevoie de o declarație de consimțământ pentru a încheia un acord cu acționarul, deoarece documentele rămase au fost deja depuse de dezvoltator).

În consecință, dezvoltatorul se poate referi la imposibilitatea desemnării unui manager care să se ocupe personal de acționarul individual, astfel, procesul de înregistrare poate fi amânat până în momentul în care sunt vândute cele mai bune apartamente. Cu toate acestea, puțini oameni știu că de fapt dezvoltatorul poate depune documente în numele său și fără prezența acționarului.

Autoînregistrarea învățământului preșcolar

Există o cale de ieșire din această situație. Un acționar care nu dorește să plătească bani în plus și își poate găsi singur timpul necesar pentru a finaliza înregistrarea se confruntă cu o sarcină formată din două etape. În primul rând, trebuie să vă asigurați că dezvoltatorul oferă clientului posibilitatea de a-și exercita dreptul legal, apoi trebuie doar să transferați un set de documente către Rosreestr..

„Convingem” dezvoltatorul

Acum vom prezenta o metodă care îl va ajuta pe acționar să refuze serviciul suplimentar. La etapa semnării DDU (asta se întâmplă în biroul de vânzări) nu este nevoie să puneți întrebări inutile, ci pur și simplu să semnați DDU-ul în sine, precum și un acord suplimentar - un acord privind furnizarea de servicii plătite, care va enumera diverse servicii, procedura de furnizare a acestora, valoarea plății, inclusiv serviciul de înregistrare a DDU în Rosreestr. După semnare, clientul primește o listă de documente care trebuie furnizate companiei de dezvoltare pentru ca reprezentantul acesteia să își poată îndeplini obligațiile asumate prin cele două contracte.

Chiar a doua zi trebuie să veniți la departamentul de vânzări cu o declarație de dorință de a rezilia contractul suplimentar (în același timp, se confirmă acordul de a respecta termenii din documentul principal) . Cererea este redactată în două exemplare, unul se predă persoanei responsabile (în departamentul de servicii de tranzacții), iar pe al doilea se pune un semn care confirmă acceptarea cererii.

Acum nu mai rămâne decât să așteptăm rezultatul sub forma unui răspuns oficial din partea dezvoltatorului. Există două scenarii pentru desfășurarea evenimentelor - fie dezvoltatorul este de acord să rezilieze acordul privind serviciile suplimentare, fie refuză să facă acest lucru (în scris). În primul caz, puteți începe să plătiți și să înregistrați contractul. În al doilea caz, trebuie să plătiți suma solicitată de dezvoltator, să luați răspunsul oficial de la dezvoltator, acordul de participare și să mergeți în instanță cu o declarație de revendicare. Un răspuns scris va servi drept dovadă convingătoare că dezvoltatorul încalcă legea și stoarce bani pentru servicii suplimentare.

Dacă instanța se pronunță în favoarea deținătorului de capital (și șansele sunt destul de mari), atunci suma plătită în baza celui de-al doilea acord va fi returnată. În același timp, dezvoltatorul va fi obligat să îndeplinească obligațiile din DDU, deoarece pur și simplu nu există motive pentru rezilierea acestui acord.

Pregătim documente

În orice caz, până la momentul în care instanța va lua o decizie, acordul nu va fi înregistrat, întrucât dezvoltatorul nu a primit de la deținătorul capitalului un set de documente necesare în acest sens. Prin urmare, în această etapă, acționarul trebuie să pregătească documentele necesare din partea sa (dezvoltatorul, la rândul său, va oferi lui Rosreestr documentele necesare) și înregistrați-vă educația preșcolară.

Pentru înregistrare vor fi necesare următoarele documente:

Cartea de identitate sau împuternicire, dacă cineva înregistrează acordul în numele acționarului. În cazul în care tranzacția implică pe cineva care reprezintă interesele copilului, este necesar un certificat de naștere pentru o persoană incompetentă, tranzacția poate fi finalizată de tutorele acestuia, caz în care va fi necesar un certificat de numire în calitate de tutore;

Acord de participare. Documentul trebuie furnizat în trei exemplare (pentru acționar, Rosreestr și compania de dezvoltare), dacă există mai multe acorduri de acționari, atunci trebuie să existe un număr corespunzător de exemplare;

Cerere de înregistrare, aceasta trebuie să fie o cerere de la acționar și o cerere de la dezvoltator. În cazul autoînregistrării, acesta din urmă îl va furniza către Rosreestr;

Dacă în tranzacție sunt implicate fonduri împrumutate, este necesar să se prevadă un acord de gaj, deoarece concomitent cu înregistrarea DDU va avea loc și înregistrarea grevării drepturilor de creanță;

Documente pentru proprietate - un plan al proprietății care indică locația apartamentului, zona și alți parametri ai locuinței. Documentele sunt întocmite de dezvoltator și, la momentul semnării DDU, sunt convenite cu acționarul;

Un document care confirmă consimțământul soțului/soției de a efectua tranzacția, certificat de notar. Nu este necesar dacă soțul și soția sunt părți la tranzacție.

Datorită faptului că în legislație apar modificări periodice, lista prezentată poate fi modificată, așa că trebuie să o verificați cu Rosreestr. Când trimiteți documente, trebuie să plătiți o taxă (până la 200 de ruble), nu trebuie să furnizați o chitanță, doar dacă nu există informații de plată în termen de cinci zile (muncitori) Rosreestr va suspenda înregistrarea și va returna pachetul de documente fără a-l revizui.

Înscrierea în Rosreestr a instituției de învățământ preșcolar cu ipotecă

Dacă în tranzacție sunt implicate fonduri împrumutate, este necesar să depuneți un contract de ipotecă cu banca la Rosreestr. În plus, va fi necesar un acord de gaj, întrucât concomitent cu înregistrarea DDU va avea loc și înregistrarea grevării drepturilor de creanță.

Depunem documente și colectăm acordul înregistrat

Poți depune documentele la oficiul teritorial din Rosreestr, prin MFC, sau prin internet (site-ul Rosreestr sau portalul unificat al serviciilor publice), prin posta. În plus, este posibil să transferați documente unui reprezentant al Rosreestr în timpul unei recepții la fața locului (dacă capacitatea de deplasare este limitată, este gratuit, în alte cazuri este plătit).

Înregistrare (în lege) trebuie completat în termen de șapte zile lucrătoare, dacă documentele au fost depuse prin MFC, atunci va dura câteva zile mai mult (inclusiv transportul). După ce timpul specificat a trecut, trebuie să primiți contractul înregistrat în mâinile dvs., iar pe document va apărea o inscripție de înregistrare.

Concluzie

Am descris succesiunea de acțiuni care trebuie întreprinse la înregistrarea independentă a unei instituții de învățământ preșcolar. Sperăm că informațiile prezentate vă vor ajuta să economisiți bani atunci când înregistrați un imobil la un dezvoltator. Amintiți-vă că dreptul dvs. de a refuza servicii suplimentare, acest lucru se aplică nu numai pentru înregistrarea unui contract, ci și pentru înregistrarea dreptului de proprietate asupra casei dvs. În concluzie, aș dori să vă reamintesc necesitatea studierii cu atenție a contractului și a contactării avocaților profesioniști în cazul diverselor dificultăți.

Igor Vasilenko

Puteți cumpăra un apartament într-o clădire nouă folosind una dintre mai multe scheme existente. Fiecare astfel de schemă prevede un acord specific. Fiecare cumpărător imobiliar trebuie să știe cum să încheie corect un acord de participare la capital și cum să evite greșelile.

Legea privind participarea la capitaluri proprii Legea federală 214

După adoptarea Legii privind participarea partajată în construcție, Legea federală nr. 214, a fost introdus în legislația civilă un nou tip de acord - un acord privind participarea partajată în construcție. Înainte de adoptarea acestei legi, obligațiile dezvoltatorului și ale acționarului erau determinate folosind o varietate de instrumente juridice. În practică, există adesea cazuri de încheiere de acorduri pentru activități comune, investiții, prestare de servicii plătite, contracte de construcție, contracte de cumpărare și vânzare și multe altele.

DDU există ca document legal de destul de mult timp, dar abia în 2005 a fost adoptată o lege care protejează drepturile cetățenilor de fraudă legală. Întreaga listă a drepturilor de protecție se numește așa-numitul acord de participare la acțiuni FZ-214.

Conform acestei legi, compania dezvoltatoare este verificată pentru faliment, acuratețea documentației completate și respectarea tuturor termenilor contractului dintre părți.

Verificăm documentele dezvoltatorului

Este dificil să te asiguri împotriva unui dezvoltator fără scrupule, dar este posibil. Înainte de a semna contractul, vă rugăm să solicitați dezvoltatorului următoarele documente pentru a fi luate în considerare:

1. autorizatie de construire;
2. certificat de proprietate asupra terenului alocat sau contract de închiriere pentru acesta;
3. rezoluție a autorităților autoritatile locale privind punerea la dispoziție a acestui teren pentru construirea unui imobil de locuit;
4. contract de investiții sau orice alt document similar;
5. împuternicire – trebuie să fie în original legalizată. Necesar dacă se încheie un contract de mandat sau un contract de agenție.

Indiferent de ceea ce vă spun, responsabilul este dezvoltatorul, iar el este obligat să depună aceste documente. De exemplu, încheierea oricăror contracte fără autorizație de construcție este o încălcare a legii.

Acordați o atenție deosebită datelor de pe documente. Dacă o autorizație de construire a fost emisă în urmă cu câțiva ani, iar perioada de construcție este pe cale să expire și clădirea nu a fost ridicată, ar trebui să vă gândiți de două ori înainte de a contacta acest dezvoltator.

La ce să acordați atenție atunci când vă înregistrați un învățământ preșcolar

Orice cumpărător al unui apartament într-o clădire nouă care a încheiat un acord de participare comună la construcția unui bloc de apartamente poate fi numit acționar. Rolul de acționar poate fi îndeplinit și de o persoană juridică care a contribuit cu o anumită sumă pentru construcția unei case. Aceleași cerințe DDU, prevăzute în Legea federală nr. 214, se aplică atât persoanelor juridice, cât și persoanelor fizice. Această lege nu prevede o formulare precisă și nu are o formă uniformă pentru întreaga țară.

Acordul de participare la capital nu trebuie să fie legalizat, însă, dacă ambele părți doresc, acest lucru se poate face. O versiune legalizată a acordului oferă acționarului anumite avantaje la achiziționarea unui apartament:

1. la certificarea unei tranzacții, notarul este obligat să verifice corectitudinea documentației dezvoltatorului;
2. Un acord notarial vă va permite ulterior să înregistrați cu ușurință dreptul de proprietate asupra apartamentului achiziționat.

Înregistrarea DDU trebuie efectuată cu o atenție deosebită. Acordul principal este întocmit luând în considerare toate cerințele Legii federale nr. 214. Există adesea cazuri când dezvoltatorul se oferă să semneze o versiune preliminară a contractului. Această opțiune nu este înregistrată la Sistemul Rezervelor Federale, prin urmare, există o probabilitate mare de fraudă: de exemplu, faptul unei vânzări duble a unui apartament. În cele mai multe cazuri, dezvoltatorii explică semnarea unei versiuni preliminare a contractului prin faptul că pregătirea documentației necesare durează o perioadă lungă de timp - aproximativ șase luni. Desigur, nu toți dezvoltatorii sunt escroci și mulți intră ulterior într-o PDU în conformitate cu toate regulile, dar există adesea cazuri în care o companie are încălcări grave, din cauza cărora un acord de participare la acțiuni nu poate fi executat conform Legii Federale - 214.

Clauze obligatorii ale contractului

Cu excepția nuanțelor enumerate mai sus, un acord de participare comună la construcție trebuie încheiat în scris. Nu pot exista acorduri verbale. Există mai multe cerințe de bază, nerespectarea cărora poate duce la declararea invalidă a DDU.

Următoarele elemente trebuie specificate în DDU:

1. data transferului apartamentului către acţionar;
2. o descriere exactă a apartamentului, plan tehnic, indicarea etajului și numărul apartamentului;
3. perioada de garanție: pentru comunicații și echipamente este de trei ani, pentru apartamentul în sine - cel puțin cinci ani;
4. valoarea imobiliară, termenii și programul de plată. Pretul se modifica doar daca se modifica dimensiunea apartamentului.

Dezvoltatorul notează în contract că documentul respectă pe deplin 214-FZ și indică informații în care acționarul poate, dacă dorește, să se familiarizeze cu declarația de proiect.

Un alt punct important: plata pentru participarea comună la construcție se face numai după finalizarea înregistrării de stat a instituției de învățământ preșcolar în Rosreestr.

Construcția comună în Rusia a existat chiar înainte de adoptarea Legii federale nr. 214. O astfel de participare la construcții a fost realizată în principal prin acorduri de investiții sau activități comune. Mecanismele de cooperare în acest tip de acord nu sunt pe deplin precizate, ceea ce nu protejează pe deplin drepturile acționarilor, lăsând loc activităților dezvoltatorilor fără scrupule. Adoptarea legii privind participarea la construcția comună a redus la aproape zero riscurile construcției în comun pentru acționari, protejându-le drepturile și protejând dezvoltatorii de fraudă.

În consecință, escrocii au început să caute alte metode de a ocoli legea. Cea mai comună metodă astăzi este înlocuirea acordului de participare la capital cu orice alt acord - în cele mai multe cazuri, un contract de cumpărare și vânzare și scheme de bilete la ordin.

Excluzând schemele enumerate mai sus, riscurile acestui tip de construcție includ falimentul dezvoltatorului, inconsecvența calității clădirii construite cu standardele și termenii contractului și frauda totală. Selectarea atentă a dezvoltatorului, dacă nu va elimina complet astfel de riscuri, atunci cel puțin le va reduce la minimum.

Citiți cu atenție literele mici

Contractul de participare la capitaluri proprii include mai multe pagini cu un număr mare puncte care sunt destul de greu de înțeles pentru o persoană neinițiată în subtilități juridice. Primele rânduri ale contractului includ de obicei informații despre compania dezvoltatoare sau persoana juridică care încheie contractul în numele dezvoltatorului. În cazul în care contractul este încheiat printr-o societate vânzătoare, atunci trebuie atașat acestuia un document care să confirme autoritatea vânzătorului.

Graficul de date despre șantier include caracteristicile clădirii în curs de construcție și designul acesteia. Proiectul preliminar trebuie să fie furnizat acționarului pentru revizuire și să fie susținut de un sigiliu și semnătură. Este indicat ca toate clauzele contractului, inclusiv cele scrise cu litere mici, să fie verificate de un avocat sau notar independent pentru a evita eventualele riscuri. Acţionarii fraudaţi de companiile de dezvoltare nu sunt o asemenea raritate în zilele noastre, chiar şi după introducerea Legii federale-214.

„Scheme gri”, cum să evitați să fiți înșelat de un acționar

În prezent, este destul de dificil să cumpărați o clădire nouă conform Legii federale 214, deoarece un număr mic de clădiri sunt construite în conformitate cu această lege. În cele mai multe cazuri, dezvoltatorii recurg la așa-numitele „scheme gri”, care sunt în principiu contracte de vânzare și cumpărare. Este puțin probabil ca astfel de scheme să fie complet evitate, dar posibilele riscuri pot fi minimizate.

Schemele de gri vin în două tipuri principale:

1. Acord preliminar. Este cea mai comună versiune a contractului de cumpărare și vânzare de la dezvoltatori. În esență, reprezintă un fel de promisiune că dezvoltatorul, după construirea unei clădiri rezidențiale și înregistrarea dreptului de proprietate asupra apartamentelor, va încheia un contract de cumpărare și vânzare cu cumpărătorii pentru proprietatea finită. Dezvoltatorul folosește de obicei această schemă pentru a plăti mai puține taxe. Întrucât acționarul primește imediat apartamentul, riscul principal rămâne timpul în care se va efectua înregistrarea dreptului de proprietate asupra locuinței.

Potrivit acordului preliminar, acționarul își investește fondurile pentru a cumpăra un apartament pentru dezvoltator, deoarece după finalizarea construcției acesta din urmă înregistrează proprietatea în nume propriu și abia apoi o transferă acționarului.

Dacă luăm în considerare o astfel de înțelegere cu punct legal punct de vedere, atunci nu este real, prin urmare, este imposibil să insistați în instanță pentru a primi locuința construită. În plus, dezvoltatorul are tot dreptul de a vinde apartamentul oricărei alte persoane prin încheierea unui contract de cumpărare și vânzare cu acesta.

2. Achiziționarea unei cambii pentru suma unei clădiri noi. Unul dintre tipurile de acord preliminar.

Biletul la ordin nu include absolut nicio informație referitoare la proprietate. Esența unei astfel de scheme constă în necesitatea ca dezvoltatorul să primească instantaneu fonduri, iar pe baza unui acord preliminar este imposibil să facă acest lucru, astfel încât acționarului i se oferă să încheie un contract de vânzare și cumpărare de promitent. nota.

Utilizarea unei astfel de scheme cu cambii este un mijloc de eludare a legii privind încheierea obligatorie a unui acord de participare la capitaluri proprii. În majoritatea cazurilor, perioada de rambursare a creditului este de cel puțin trei ani. Avand in vedere ca imobilul se construieste in mai putin de un an, iar actionarul va putea returna banii abia dupa trei ani, aceasta schema este benefica dezvoltatorului. În plus, într-o astfel de situație dezvoltatorul nu are obligații în ceea ce privește termenele limită.

Dacă intenționați să cumpărați o factură, atunci cel mai bine este să cumpărați titluri cu o scadență de cel mult un an.

Procedura de reziliere a unui contract de participare la actiuni

Procedura de reziliere a unui contract de participare la capitaluri proprii poate fi efectuată în mai multe cazuri:

1. Dezvoltatorul nu respecta termenii specificati in contractul de constructie si punerea in functiune a proprietatii. Aceste termene sunt în mod necesar indicate în DDU. Dacă au trecut mai mult de două luni de la data specificată în contract, acționarul poate rezilia contractul în mod unilateral.

În cazul în care dezvoltatorul anticipează o creștere a timpului de construcție, el trebuie să informeze acționarul despre aceasta cu cel puțin două luni înainte. În acest caz, acționarul are două opțiuni: fie să rezilieze contractul, fie să accepte noi termeni.

2. Calitatea instalației puse în funcțiune nu este conformă cu standardele și documentația de proiectare menționate. In cazul in care se descopera neajunsuri de acest fel, actionarul are dreptul de a cere dezvoltatorului fie sa reduca costul contractului, fie sa elimine defectele pe cheltuiala sa. Reclamațiile privind calitatea bunurilor imobile pot fi făcute numai în perioada de garanție specificată în DDU. Dacă dezvoltatorul refuză, acționarul poate rezilia contractul unilateral.

Rezilierea contractului de participare la capitaluri proprii se efectuează după cum urmează: dezvoltatorului i se trimite o scrisoare recomandată prin care se anunță că acționarul reziliază unilateral contractul. Contractul se consideră reziliat din momentul trimiterii scrisorii. După trimiterea unei scrisori recomandate, dezvoltatorul este obligat să returneze acționarului fondurile cheltuite în termen de 20 de zile calendaristice, iar acesta returnează nu numai suma plătită conform acordului, ci și dobânda în valoare de 1-150 a Băncii Centrale. rata de refinanțare.

Condiții contractuale și forță majoră

La întocmirea unui contract de participare comună la construcție, trebuie să se acorde o atenție deosebită condițiilor specificate în contract. În primul rând, se analizează termenul propriu-zis al DDU: acesta trebuie să fie valabil până când părțile își îndeplinesc obligațiile.

Un alt termen limită important este data transferului imobilului de la dezvoltator la acționar. În cele mai multe cazuri, contractul specifică trimestrul în care se preconizează ca obiectul să fie livrat. Legea permite acest lucru, dar această soluție nu este în totalitate favorabilă acționarului.

Adesea, dezvoltatorul include o clauză în contract care afirmă că el este responsabil pentru încălcarea termenelor limită numai dacă este vina lui, ceea ce reprezintă o încălcare directă a Legii federale-214. O altă opțiune este extinderea semnificativă a listei cauzelor de forță majoră. Forța majoră include de obicei acte de forță, război, atacuri teroriste. Adesea, în DDU, acest articol include acte guvernamentale, temperaturi sezoniere scăzute și alți factori.

Înregistrarea de stat a unui acord de participare la capitaluri proprii

Înregistrarea de stat a unui acord de participare la capitaluri proprii este efectuată de dezvoltator, dar legea nu limitează acționarul în acest demers, permițându-i să efectueze procedura în mod independent. Următoarele documente trebuie depuse la Rosreestr:

1. cererea de înregistrare de stat a acordului;
2. primirea plății taxei de stat;
3. documente care confirmă puterile părților la tranzacție sau ale unei persoane juridice reprezentând una dintre părți;
4. acte juridice;
5. persoana fizică este obligată să prezinte un act de identitate;
6. o persoană juridică depune documentele constitutive sau copiile lor legalizate;
7. documente pentru obiectul contractului - un proiect, caracteristicile unei case sau apartament care indică locația acestuia.

Contractul de participare comună la construcție trebuie să cuprindă următoarele clauze:

1. perioada de garanție pentru instalația în construcție;
2. costul contractului, termenii și procedura de plată a fondurilor;
3. termenele de punere în funcțiune a instalației de către acționar;
4. caracteristicile proprietății, inclusiv documentatia proiectuluiși permisiunea de a închiria acționarului un bloc de apartamente sau orice altă proprietate imobiliară.

După ce a fost făcută alegerea dezvoltatorului, a fost selectat un anumit apartament cu un anumit aspect pentru un preț specificat, este timpul să întocmim un acord de participare comună la construcție în conformitate cu Legea federală nr. 214 din 13 decembrie, 2004.

Cum să achiziționați o clădire nouă?

De la achiziționarea obișnuită a unui apartament, complet finisat și deja în folosință, achiziția unui imobil nou are diferențe semnificative. Cumpărătorul nu încheie un contract de vânzare-cumpărare, întrucât obiectul vânzării ca atare nu există încă. Până la punerea în funcțiune a blocului, dezvoltatorul are dreptul doar să încheie acorduri de participare comună la construcție cu potențialii cumpărători.

De fapt, cumpărătorul se transformă într-un investitor în construcții (acționar). Își investește banii, împreună cu alți acționari, astfel încât casa să fie finalizată în intervalul de timp al proiectului. Dar a doua opțiune este, de asemenea, posibilă, atunci când apartamentul a fost achiziționat în etapa de excavare și apoi din nou, înainte de punerea în funcțiune a casei, la un preț mai favorabil, a fost vândut unui nou cumpărător - aici nu semnează o participare la acțiuni. acord (a fost deja semnat cu primul cumpărător), dar cerințele unui contract de cesiune conform contractului de participare la acțiuni. Ambele opțiuni respectă Legea federală nr. 214.

Domeniul de activitate pentru finalizarea unei tranzacții cu o clădire nouă include:

Proprietarul real al acționarului devine după înregistrarea definitivă a dreptului de proprietate asupra apartamentului în Registrul Unificat de Stat, iar până în acel moment este deținătorul unui document care dă dreptul de a cere respectarea condițiilor DDU. Numai după înregistrarea drepturilor de proprietate în Registrul de stat unificat, proprietarul va putea obține o înregistrare permanentă în apartamentul său, să-l vândă, să-l închirieze, să se angajeze în reamenajări, dacă se dorește, etc.

Doar primele două puncte se referă la înregistrarea DDU - pregătirea documentelor și semnarea efectivă a contractului. Să luăm în considerare cum să parcurgem corect ambele etape pentru a obține în cele din urmă un DDU în care fiecare punct să se potrivească 100% acționarului.

Intocmirea documentelor de catre cumparator

Exact ce documente vor fi necesare pentru a întocmi un DDU în mod direct depinde de cine se întocmește contractul și cine va plăti costul acestuia.

Cel mai simplu caz este când Un singur cumpărător cumpără un apartament, fără familie și copii. Contractul se poate incheia pentru achizitionarea unui imobil nou in avans sau in rate. Pentru a semna contractul, ai nevoie doar de pașaportul cumpărătorului. Pentru acționarul familiei Va trebui să oferiți consimțământul soțului/soției pentru tranzacție. Acest document se intocmeste in scris si legalizat in prezenta persoanei care isi da acordul. Poți să faci tranzacție fără acordul soțului tău numai dacă termenii contractului de căsătorie prevăd dreptul de a cumpăra bunuri imobiliare pe numele tău. În acest caz, aveți nevoie doar de pașaport și de un contract de căsătorie.

Pot fi doi cumpărători când o clădire nouă este cumpărată de un cuplu căsătorit. Pentru o astfel de tranzacție, vor fi necesare pașapoartele ambilor soți și un certificat de căsătorie. Cel de-al doilea soț poate să nu fie prezent personal la semnarea acordului, atunci pachetul de documente este extins pentru a include o procură legalizată. Și totuși, avocații recomandă insistent să nu se înmulțească documente, ci ca ambii soți să fie prezenți la tranzacție, pentru ca pe viitor această împrejurare să nu devină cauza unor dispute și neînțelegeri.

Cel mai mare pachet de documente va fi necesar la încheierea unui DDU cu utilizarea fondurilor împrumutate - pe o ipotecă. Fiecare bancă cere clienților săi să furnizeze propria listă de documente. În marile companii de construcții, tranzacțiile cu deținătorii de acțiuni sunt gestionate de specialiști – brokerii ipotecare. Vă vor ajuta să colectați pachetul de documente necesar pentru o anumită bancă. În plus, brokerul va face tot ce îi stă în putere pentru a se asigura că banca aprobă cererea de credit ipotecar.

Indiferent de banca la care se adreseaza investitorul pentru a obtine un credit ipotecar, acesta va avea nevoie de urmatoarele documente:

1. Formular de cerere de la o bancă pentru un credit ipotecar.
2. Copie a pașaportului.
3. Copii după certificatul de căsătorie și/sau de divorț (dacă există).
4. Copii ale certificatelor de naștere ale copiilor sau ale pașapoartelor acestora.
5. O copie a cărții de muncă.
6. O copie a certificatului formular 2-NDFL.

Dacă împrumutatul nu are un loc de muncă oficial sau salariul său oficial nu este suficient pentru a obține un credit ipotecar, banca trebuie informată imediat despre acest lucru. În unele cazuri, băncile oferă să completeze propriul formular, în care împrumutatul introduce informații despre venitul său real.

Prin completarea unei cereri și atașarea unui certificat 2-NDFL, împrumutatul are dreptul de a conta pe condiții favorabile de creditare. Mai mult, banca poate oferi, pe baza experienței de muncă, a profesiei și a altor date ale unui anumit împrumutat, participarea la unul sau altul program țintă. Există acum un program de stat de subvenționare a ratelor ipotecare mici, există și programe vizate pentru personalul militar, personalul medical, profesorii etc.

Un împrumut obținut prin furnizarea unui certificat sub forma băncii va fi, de asemenea, eliberat clientului în condiții individuale, dar rata dobânzii nu va fi la fel de favorabilă.

Semnarea DDU

În procesul de semnare a DDU se cere o atenție extremă din partea acționarului, deoarece acest document este plin cu destul de multe capcane. În niciun caz nu trebuie să vă grăbiți imediat să semnați un acord. Ar trebui studiat cu atenție, sau mai bine spus, arătat unui avocat. De aici ar trebui să începi.

Etapa 1. Arată contractul unui avocat

Înainte de a semna DDU, acționarului i se dă un proiect al viitoarei case și al apartamentului său. După ce ați primit o copie a DDU, ar trebui să o comparați cu proiectul și, dacă este posibil, să găsiți diferențe. Nu ar trebui să fie, dar asta nu se întâmplă des. Arătând DDU unui avocat, acționarul face pasul corect, deoarece specialistul va identifica imediat toate elementele riscante. Deoarece vorbim de obicei despre câteva milioane, este foarte important să verificați cu meticulozitate fiecare virgulă din document. Economisirea unui avocat în acest caz este prea costisitoare.

DDU de la un dezvoltator de încredere va indica în mod necesar:

• Pret apartament. În mod clar, într-o anumită cantitate, fără niciun „dacă”.
• Data punerii in functiune a casei.
• Adresa viitoarei case.
• Numărul cadastral al șantierului în care are loc construcția.
• Etajul și numărul apartamentului.
• Dispunerea apartamentului, suprafața acestuia, înălțimea tavanului.
• Garantie: 5 ani pentru apartament, 3 ani pentru utilitati.
• Asigurare de raspundere civila companiei de constructii.
• Detalii despre partide.

Avocatul va atrage atenția acționarului asupra tuturor nuanțelor contractului și va minimiza riscul pierderilor financiare. Multe companii de construcții abuzează de încrederea acționarilor incluzând clauze în DDU care sunt evident neprofitabile pentru clienți. Doar ochiul experimentat al unui avocat, care discerne adevărata semnificație a clauzelor contractului din spatele limbajului în mod deliberat birocratic, poate prinde un astfel de „truc murdar”.

Următoarele trei etape privesc tocmai acele puncte „spinoase” pe care avocatul și însuși deținătorul de capital ar trebui să le studieze cu cea mai mare atenție pentru a evita greșelile grave. Neglijarea acestor puncte poate duce în cele din urmă la pierderi mari pentru cumpărător.

Etapa 2: verificați perioada de transfer a cheii

Se întâmplă ca în documentele de proiectare o firmă de construcții să indice un termen foarte scurt pentru punerea în funcțiune a unui bloc de locuințe. Dar aceasta este o reclamă, nu are forța unui act legal. DDU conține adevăratul termen de predare a cheilor către acționar și poate fi foarte diferit de anunț.

De fapt, acționarul va putea obține un apartament numai după ce au loc două evenimente:

1. El va rambursa integral datoria către firma de construcții.
2. Firma de construcții va primi permisiunea de la primărie pentru a pune în funcțiune blocul de locuințe.

Perioada de predare a cheii începe la 30 de zile după ce au loc ambele evenimente.

Pasul 3: Verificați clauza de compensare a zonei

Se întâmplă ca în timpul procesului de construcție, dintr-un motiv sau altul, suprafața apartamentului se schimbă față de valoarea de proiectare. În acest caz, apare o contradicție. Potrivit contractului, apartamentul are o suprafață, dar pe baza rezultatelor măsurătorilor efectuate de comitetul de selecție, zona se dovedește a fi diferită - mai mult sau mai puțin decât cea de proiectare.

Ar putea fi extrem de neprofitabil ca dezvoltator să plătească suplimentar acţionarilor pentru diferenţa de suprafaţă, astfel încât să poată „omite” o astfel de clauză. Dar apoi, conform Legii cu privire la protecția drepturilor consumatorului, acționarul nu este obligat să plătească în plus companiei de construcții pentru metri pătrați „în plus”. Drept urmare, companiile încearcă să formuleze această clauză atât de inteligent încât cumpărătorul este obligat să plătească pentru spațiul în exces, dar dezvoltatorul nu este obligat să plătească despăgubiri pentru spațiul lipsă.

Merită să țineți cont de faptul că legea alocă suficient pentru plata despăgubirilor. Pe termen scurt. Din momentul stabilirii împrejurărilor în care s-a născut temeiul plății despăgubirii, pentru finalizarea acesteia se alocă doar 10 zile. Aceasta înseamnă că după ce comisionul efectuează măsurători și stabilește că suprafața apartamentului nu corespunde proiectului, dezvoltatorul are la dispoziție doar 10 zile pentru a returna banii acționarului, dar acționarului, dacă suprafața o depășește pe cea declarată. pentru proiect, mai are la dispoziție doar 10 zile pentru a plăti despăgubiri pentru firma de construcții.

Care este valoarea despăgubirii?, este destul de simplu de calculat, deoarece prețul pe metru pătrat este cunoscut chiar și în stadiul de publicitate a viitoarei construcții în mass-media. Să presupunem că costul este de 1 mp. egal cu 20 de mii de ruble, iar discrepanța a fost identificată în 2 mp. Aceasta înseamnă că 40 de mii de ruble trebuie plătite în 10 zile de la măsurători. Încălcarea termenelor de plată atrage după sine consecințele prevăzute de lege.

Etapa 4: verificați cine semnează contractul din partea dezvoltatorului.

Potrivit legii, doar directorul general din numele firmei de construcții are dreptul să semneze DDU fără împuternicire. În practică, acest lucru se întâmplă extrem de rar, ceea ce nu este surprinzător. O companie de construcții poate vinde multe mii de apartamente, pur și simplu, directorul general nu poate semna orice astfel de acord. De obicei semnătura este pusă de directorul comercial, șeful departamentului de vânzări, peste tot în felul lor.

Sarcina acționarului și a avocatului său este să revizuiască DDU și să afle cine anume își va pune semnătura pe el. Dacă nu directorul general semnează (și exact acest lucru se va întâmpla), atunci este necesar să se ceară să se vadă împuternicirea originală pentru dreptul de semnătură și copia ei legalizată. În ultimă instanță, o copie a împuternicirii poate fi certificată de directorul general cu semnătura și sigiliul acestuia. Numai așa, în cazul unui proces, acționarul va putea dovedi că copia sa de pe contract poartă semnătura unei persoane cu adevărat autorizate a firmei de construcții.

Esența tuturor verificărilor se rezumă la alcătuirea unei așa-numite liste cu defecte. Acționarul, împreună cu avocatul, intră în el toate clauzele controversate ale acordului. În același timp, este important să înțelegem cu ce nu este mulțumit cumpărătorul și de ce. Toate aceste puncte ar trebui discutate cu managerul companiei de construcții, astfel încât să se facă modificările corespunzătoare la contract. Poate dura ceva timp pentru a conveni asupra punctelor controversate, dar merită. Graba în acest caz nu este în întregime în interesul acționarului.

Refuzul dezvoltatorului de a edita contractul pentru acționar înseamnă un singur lucru: această companie nu merită să avem de-a face. Desigur, cerințele trebuie să fie rezonabile și să respecte cerințele legale. Nu trebuie să urmați persuasiunea vânzătorului și să fiți de acord cu condiții nefavorabile pentru dvs. Dacă acționarul nu este încrezător în stabilitatea sa mentală și îi este frică să cedeze îndemnurilor persistente, în acest caz merită să-și aducă avocatul la ședința de la biroul companiei de construcții, care va explica într-un limbaj ușor de înțeles adversarului: pe ce bază au apărut dezacordurile și cum anume ar trebui eliminate.